Porté par le vieillissement démographique, le secteur des EHPAD représente une opportunité d'investissement attrayante en LMNP, la location meublée non professionnelle. Cependant, il est essentiel de bien comprendre le mécanisme et d’analyser les indicateurs de rendement afin de déceler si l’EHPAD est rentable.
Un investissement locatif immobilier dans le secteur médico-social
L’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est destiné aux seniors de plus de 60 ans, étant partiellement ou totalement en perte d’autonomie. Plus qu’un simple lieu de résidence, l’EHPAD est un espace de vie, de bien-être, de soins ainsi que de prise en charge de la dépendance. En d’autres termes, il s’agit d’une structure médico-sociale pour les personnes âgées dont l'état de santé ne leur permet plus de vivre à domicile de manière autonome. C’est un personnel formé à cet effet qui les prend en charge pendant toute la durée de leur séjour dans l’établissement. Ce personnel comprend celui spécialisé dans l’hébergement proprement dit, et aussi du médecin coordonnateur et de l’équipe d’infirmiers. À cela s’ajoute l’équipe pluridisciplinaire, de même que les spécialistes de la prise en charge de la maladie d’Alzheimer.
C’est un gestionnaire qui se charge de la construction et de la mise en location de l’établissement. Il endosse également l’organisation des activités ainsi que les travaux d’entretien et de rénovation. En gérant l’aspect locatif de l’EHPAD, le gestionnaire collecte les loyers et renouvelle les baux.
L’EHPAD est ouvert à l’investissement auprès de tout individu souhaitant se lancer dans la LMNP (location meublée non professionnelle). En achetant un appartement au sein de ce dernier, celui-ci perçoit ses revenus locatifs directement issus du gestionnaire d’EHPAD.
Comprendre le marché local
Pour tâter le pouls d’une éventuelle rentabilité, il est important de se référer à la démographie, à la concurrence et à la réglementation.
Étudiez la pyramide des âges de la région : un taux de vieillissement élevé et une demande croissante en termes d'hébergement sont des indicateurs positifs. Identifiez les autres EHPAD déjà opérationnels dans la localité, de même que leur gestionnaire. À rappeler que ce dernier représente la pierre angulaire de l’investissement et qu’il revêt une importance particulière dans la sélection de l’EHPAD. Par ailleurs, tenez-vous informé des dernières réglementations en matière d'EHPAD. Les normes de qualité et les obligations financières évoluent régulièrement. Sachez également qu’une convention tripartite est obligatoire : celle-ci est signée entre le directeur de l’établissement, l’Agence régionale de santé et le Conseil départemental.
Examiner l’EHPAD à la loupe
Le projet et la feuille de route de l'EHPAD font partie des paramètres à analyser : taille, équipements, services proposés. Un projet innovant et adapté aux besoins des résidents peut être un avantage concurrentiel. Rencontrez l'équipe dirigeante et le personnel soignant. Leurs expériences, leur motivation et leur qualité relationnelle peuvent impacter sur le taux d'occupation qui est un indicateur de bonne gestion.
Ausculter les indicateurs financiers
Il est également crucial de sonder les comptes de l'EHPAD : chiffre d'affaires, rentabilité, endettement. Des comptes sains sont indispensables pour assurer la pérennité de l'investissement. Demandez à consulter le business plan de l'établissement. Il vous permettra d'évaluer les prévisions de chiffre d'affaires et de rentabilité. De même, vérifiez la solidité financière du gestionnaire, car c’est de ce dernier dont proviennent directement les loyers. Il peut aussi être intéressant de se renseigner sur les aides financières octroyées à l’EHPAD, par exemple celles en contrepartie de la signature de la convention tripartite.
Faites appel à différents experts
Afin d’étoffer votre analyse complète, il est judicieux de faire appel à des spécialistes de la location meublée en EHPAD, ceux-ci disposant d'une expertise reconnue et d'un réseau étendu. Un expert-comptable pourra vous aider à analyser les comptes de l'établissement et à évaluer la viabilité du projet, tandis qu’un conseiller en patrimoine vous éclairera sur les aspects juridiques de l'investissement.
